社聯的社會房屋共享計劃已推行近三年，而全港首個組合社會房屋項目「南昌220」早前亦已竣工及入伙。過渡性社會房屋的發展已漸見雛形，除政府以短期租約出租政府土地外，不少私人發展商亦有捐地或借地予非政府機構發展社會房屋，同時誘發不同機構爭相學習興建社會房屋，但當中亦有不少困難。民間如何透過政府的支持及房企之間的分工，更有效率地增建可負擔房屋，大可借鏡外地的經驗，例如比利時及加拿大的社區土地信託。

增加可負擔房屋一直是歐美發達國家其中一個重要目標。除政府建房外，她們亦鼓勵民間機構成立社區土地信託，管理土地及增加可負擔房屋。社區土地信託顧名思義就是由跨界別的社區代表組成信託，管有土地，並制定目標及機制，持續提供社會住宅與配套設施。時至今天，這種非牟利的土地信託已廣泛應用在不同歐美城市，發展出獨特的第三部門房屋供應模式。

比利時首都布魯塞爾就是其中一個例子，在缺乏公營房屋的背景下，有六成居民只能租樓，當樓價及租金飈升，社會房屋的供應又緩慢，民間機構便在2008年一次的合作社房屋會議上發現社區土地信託的概念，並自發與政府官員一同前往美國伯靈頓市(Burlington)考察，參考獲聯合國頒獎，全美最大規模的Champlain Housing Trust。由於官民都十分欣賞社區土地信託模式，15間社會房企在2010年簽署約章成立社區土地信託平台，地區政府亦開展可行性研究，最後在 2012立法，將平台發展成布魯塞爾社區土地信託。

布魯塞爾：政府支援

由於得到政府所成立的房屋基金之資助，布魯塞爾社區土地信託有能力收購市區閒置用地，及其他在市區更新計劃下的政府土地，以釋放他們的使用價值，政府亦會協助她向發展商買地。在政府資助下，居民以入息不高於30%的低息貸款購入單位，供25年，居住年期達50年；若居民日後出售單位，他們能全數取回成本外，還可獲得物業升值的25%，讓他們可於私人市場置業；而物業升值的小部分(6%)會用於信託的日常營運，其餘則於下一次出售的價格中扣除，確保物業售價低於市價，持續協助當區的低收入家庭置業。此外它亦會聯繫大學，社企等組織推動居民參與，為居立建立鄰舍網絡。

温哥華例子：分工合作

同樣，在加拿大的温哥華也發展社會土地信託，原因都是因為市場過渡受私人發展項目主導，最終樓價與收入脫節，令許多市民面對住屋困難。當時市政府意識到問題的嚴重性，決定成立專責小組，以象徵式租金及長期契約租出6塊土地興建社會房屋及合作社房屋，亦促成社會房企聯合起來，利用土地信託的模式向政府申請使用其中幾塊土地。温哥華社區土地信託專門管理土地和興建社會房屋，而聯盟內的房企則負責編配房屋及向居民提供服務，分工合作，加快供應。

不同於布魯塞爾，溫哥華的社區土地信託主要發展可負擔的出租房屋，並利用盈利較高的項目補貼資助項目，以維持整體財政的可持續性。信託在不同地點提供不同類型的可負擔房屋，有些項目的租金水平可低至市值23%，適合貧窮家庭居住，亦有些項目的租金水平稍高，對象是中等收入住戶。由於地契租期較長，項目可作長遠營運，在扣除營運成本及償還貸款後，信託平台可將盈利用於開展新的項目，或向租戶減租。

多元化房屋項目

社區土地信託是一種由民間主導的社房發展機制。比利時及加拿大是其中一個有發展「社區土地」的國家，透過跨界別非牟利機構吸納土地，以信託理念推動項目的發展，增加多類型社會房屋的選擇。在發展項目期間，不同持份者可參與規劃及設計，期望所發展的房屋能夠建立小社區，滿足居民需要。

香港也應參考這種模式，民間決心，社會房企在房屋供應上的分工，以及政府的積極配合，均是增建可負擔房屋的關鍵因素。

兩地社區土地信託特色

陳子晴
香港社會服務聯會
社會房屋共享計劃 項目主任

文章刊於2020年9月6日《星島日報》