不少劏房租戶都遇到鄧小姐的情況，就是在條例生效前所簽的租約屆滿後，未獲業主立即商討簽新約事宜。全港關注劏房平台召集人鄧寶山形容，這是法例其中一個頗大的漏洞。他解釋，條例在2022 年1 月22 日實施，並只規管當天或之後簽訂的租約，首先意味在22 日前所簽的租約，即使當中有濫收水電費或雜費等情況，是不受條例規管。而且，條例沒有規定在1 月22 日前簽訂的租約於條例實施後完結，業主必須與原有租客續租。「我想這就是立法過程中不太完善的地方，引致很多街坊不太受保障。我們覺得條例生效時，其實所有租約都應受條例規管。」

明愛專上學院湯羅鳳賢社會科學院高級講師賴建國則估計，不少租戶在法例生效前簽的租約即使到期，也未必主動向業主提出簽約，主要擔心業主可能藉此加租，因為現時並沒有起始租金的限制。「租戶心態就是不如照交租，你不作聲，我又不作聲，起碼還可能享受一個較低廉的租金，但同一時間他便享受不到法例的保障。」

不過，兩人均表示十分樂見爭取了多年的條例正式生效，回應劏房市場上很多租務不平等的狀況，包括業主可以肆意迫遷、租期很短、濫收水電費、加租頻繁等，但可惜條例執行情況未如理想，以致租戶得不到應有保障，政府應檢討條例的執行情況，盡快修例堵塞相關漏洞，並加強監管與執法。鄧寶山指在立法過程中，條例有些部分訂立得未如理想，「特別是我們團體一直提倡要設立起始租金，其實就是希望在租金釐訂上有比較嚴格的規管，這亦是針對劏房戶面對的迫切問題。」

賴建國亦表示，因為目前條例只保障加租幅度，如果沒有起始租金，會令租客缺乏保障。「對業主而言，由於知道兩年後會被鎖死租金增幅，故在收取第一筆租金時可能已收高些，以彌補加租幅度的限制，而我們在條例生效前已看到這狀況，目前亦出現這樣的情況。條例在升幅上有保障，但在首筆租金就保障不到。」