基層住屋問題一直嚴重，加上新型冠狀病毒的影響，更凸顯劏房環境的問題。由於上屆政府無力，民間團體開始探討公、私營房屋以外的選擇，例如推動各類過渡性社會房屋的示範項目，設可負擔的租金水平，以改善基層市民的生活。這種民間主導的社會房屋實驗改變了舊有的分工，由民間機構擔當房屋及服務配套供應者的角色，商界提供閒置土地、建築物等資源，政府則創造有利條件，促進過渡性房屋的實踐。 

跨界別協創平台 

誠然，在孕育民間主導的房屋政策前，社會上沒有認可制度培育社會房屋機構，因此香港社會服務聯會成立跨界別協創平台，建立認可營運機構及評審制度，由獨立評審委員會甄選有創意及有能力的社會服務機構或社企營運過渡性房屋，把社房及社區發展的理念融入過渡性房屋的發展中，透過社會支援服務以提昇及發揮居民的能力，讓他們順利過渡至公屋。

民間社會更各出其謀提倡不同方法發展過渡性社會房屋，例如翻新物業或建造預製組合屋等。這些項目除了要符合防火、安全、衛生標準外，不同營運機構更塑造社會住房的標準，包括設立可負擔租金水平、最低人均居住面積、提供共享空間及基本電器設備等等，並實踐不同連繫居民的服務構想，令項目變得多樣化(見表)。 

過渡性房屋面對的挑戰 

雖然，現屆政府肯定了各項由民間主導和推行的社會房屋，隨後設立過渡性房屋專責小組及房屋基金、調整相關建築物法規、短期土地租約制度等等，支援民間機構發展過渡性房屋。然而，距離解決香港的房屋問題仍相去甚遠。輪候公屋三年或以上及/或居住在惡劣環境的住戶仍多達萬六至三萬多戶。即使政府訂立了在三年內興建1.5萬個過渡性房屋單位的目標，改建舊建築物及興建組合屋需時，發展過程亦困難重重。

首先，閒置土地的釋放時間不一，機構花不少功夫遊說地區支持，然後又要進行各種規劃申請、採構、建造等工序。同時，「短期租約的土地制度」或多或少也限制了項目發展。現時租用市區及擴展市區的閒置土地年期約5年，鄉郊地區則只有3年，撇除前期開展工程及建造時間後，項目的租期只有幾年。

其次，雖然民間機構在這限制下仍敢於嘗試，可是營運機構缺乏輪候公屋家庭的資訊，難以物色合適住戶達到過渡性房屋與公營房屋的無縫銜接，限制了過渡性房屋在滿足房屋需要上的功能。

更重要是民間機構的財政風險問題。政府的專項資助主要提供工程費用，並沒有為營運機構提供足夠的財務配套，減低他們的營運風險。即使有租金收入應付機構的營運開支（包括社區服務、維修、物業及租務管理），營運機構仍缺乏流動資金支付機構的項目管理及準備服務的開支。更甚的是，後期的租金收入穩定性受很多外圍、非人為可控的因素影響，對機構造成十分大的財務風險。

協力實現基層住屋權 

面對上述挑戰，民間機構需要改善這種民官或民商官合作的制度，協力實踐基層住屋權。一、加強跨界別協創平台的功能，至為重要。協創平台可以統一租用政府土地、進行概念設計及遊說地區持份者，減省行政程序時間，加快社區土地的供應。同時，可用資產組合管理模式，令項目在財務上可互相補足；有能力的營運機構可直接借用政府或發展商土地，開發過渡性房屋，增加社會房屋在設計及服務上的多樣性。在招募租戶上，房委會可支援平台收集輪候公屋住戶的資訊，方便營運機構物色合適住戶。

二、在資金方面，政府應協助聯繫有興趣的基金會或商界攜手研究「社會房屋債券」或其他工具，引入私人資本作公益性創投，以確保平台或營運機構有足夠的流動資金。政府亦有需要定期檢討過渡房屋基金的資助額及內容，以切合現實需要，例如資助額應包括興建營運機構的辦公室及居民活動室等等。

三、在土地方面，政府須改善短期租約制度，根據審計署74號報告，有7成臨時租用土地的年期超過10年或以上。政府應評估各閒置土地的可用時間，訂立不同的租用年期，例如可出租10年或以上的土地可作房屋發展，這可增加項目的成本效益，擴大項目規模及單位數量。此外，就土地分配方式及準則上，政府可參考跨界別平台或與其合作，設立透明的評審機制，甄選及培育社福機構或社企發展社會房屋。

四、由於過渡性房屋供應量有限，部分住戶在租約期滿後或須重返私人住宅租賃市場，故政府有必要設立租務穩定機制及租金津貼，協助他們在遷出過渡性房屋後，仍可在市場上物色可負擔單位，並在有需要時得到社區支援服務。

最後，政府在土地及房屋發展長期面對挑戰，舉步維艱，發展公營房屋或資助出售房屋持續滯後；反觀，社會房屋實驗則開啟了第三條發展路徑，建立新的房屋制度。長遠而言，此模式可發展更多另類可負擔房屋及社福設施，滿足基層市民的各種生活需要。

社會房屋共享計劃營運項目一覽（截止2020年4月）

何俊傑 香港社會服務聯會 社會房屋共享計劃 項目總監

陳子晴 香港社會服務聯會 社會房屋共享計劃 項目主任

2020年5月20日 信報